전세가 빠르게 사라지고 그 자리를 월세가 채우면서 한국의 임대차 시장을 바라보는 해외 ‘큰손’들의 시선도 달라지고 있다. 과거 전세 중심 구조 탓에 안정적인 임대수익을 내기 어려웠던 한국이 이제는 글로벌 기관투자자들의 ‘돈 되는 시장’으로 떠오르고 있다. 전월세 10건 중 7건이 ‘월세’…한국, 아태 투자 선호 4위6일 부동산 투자업계에 따르면 글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 실시한 ‘2026년 아시아·태평양(APAC) 주거 투자자 설문조사’에서 한국을 아태지역 주거 부문 선호 투자처 4위로 꼽았다. 호주·뉴질랜드, 일본, 싱가포르 다음이다.이번 조사는 아태지역 기관투자자와 펀드매니저, 상장 부동산 기업 등을 대상으로 진행됐다. 이들이 운용하는 주거 자산만 약 22만4000실에 달한다. 응답자의 85%는 앞으로 5년 동안 주거 부문 투자 비중을 확대할 계획이라고 밝혔다. 같은 기간 아태지역 주거 시장에 투입될 것으로 예상되는 자금은 총 332억달러(약 45조8000억원)다.한국이 투자처로 부상한 가장 큰 변화 중 하나는 빠르게 진행되는 ‘전세의 월세화’다. 전세 비중이 높았던 과거에는 기업이 주택을 보유하면서 매달 임대료를 받는 기업형 임대 사업이 자리 잡기 쉽지 않았다. 그러나 전세사기와 보증금 미반환 문제가 확산하고 고금리까지 겹치면서 임차 수요가 월세로 이동하고 있다.국토교통부에 따르면 올해 1~7월 전국 전월세 주택 거래 가운데 월세 비중은 68.3%로 지난해 같은 기간보다 6.5%포인트 높아졌다. 특히 아파트가 아닌 빌라·오피스텔 등 비아파트에서는 월세 비중이 전국 평균 80.4%에 달했다. 서울은 78%, 지방은 87.5% 수준이었다. 1인 가구 증가와 높은 주거비도 투자자들의 관심을 키우고 있다. JLL코리아가 지난 6월 발표한 ‘2026 서울 임대주택 시장 보고서’에 따르면 지난 5월 기준 국내 전체 인구 약 5110만명 가운데 절반가량이 수도권에 거주하고 있으며, 서울 인구는 전체의 약 18%를 차지한다. 1인 가구 비중은 약 41%에 이른다.이 같은 변화와 맞물려 주목받는 상품이 주방이나 라운지 등 일부 공간을 함께 사용하는 ‘코리빙(Co-living·공유주거)’이다. 쿠시먼앤드웨이크필드 조사에서도 코리빙은 아태지역 투자자들이 선호하는 주거 자산 2위에 올랐다. 서울은 1인 가구 증가에 외국인 전문인력·유학생 유입, 높은 주거비가 겹치면서 주요 코리빙 시장으로 떠오르고 있다.임대료도 일반 오피스텔보다 높다. JLL코리아에 따르면 지난 5월 서울에서 전용면적 40㎡ 이하 코리빙의 중위 월 임대료는 약 113만원으로 일반 오피스텔의 79만원보다 약 1.4배 높았다. 대신 공용 라운지와 각종 편의시설, 커뮤니티 서비스 등을 함께 제공하는 방식으로 청년층과 외국인 수요를 끌어들이고 있다.정부 정책도 기업형 임대시장 확대에 힘을 싣고 있다. 법인이 주택 100호 이상을 확보해 20년 이상 임대하는 ‘신유형 장기민간임대주택’ 제도가 도입됐으며, 일정한 임대 의무기간과 임대료 기준 등을 충족하면 세제상 혜택을 받을 수 있다. 모건스탠리·KKR도 들어왔다…오피스텔 잇달아 투자해외 자본의 움직임은 이미 실제 거래로 이어지고 있다. JLL코리아에 따르면 2024년부터 올해까지 국내 임대주택·코리빙 시장에서 이뤄진 주요 거래는 17건 이상이다. 도심 오피스텔이나 운영에 어려움을 겪는 관광호텔 등을 사들여 젊은 층을 겨냥한 코리빙 시설로 바꾸는 방식이 대표적이다.모건스탠리는 2024년 서울 금천구 독산동 오피스텔을 시작으로 강동구 길동과 성북구 안암동 오피스텔에 투자했다. 캐나다연금투자위원회(CPPI)는 국내 민간임대사업자 맹그로브와 건설형 임대사업을 추진하고 있다.글로벌 사모펀드 KKR도 서울 영등포구 양평동 레지던스와 동대문구 휘경동 오피스텔을 매입했다. M&G리얼에스테이트는 SK디앤디 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)과 함께 오피스텔 ‘에피소드 컨비니 신당’에 투자했다.결국 임차인에게는 전세 감소와 월세 부담 증가로 체감되는 시장 변화가 글로벌 투자자에게는 매달 안정적인 임대료를 확보할 수 있는 투자 환경으로 읽히는 셈이다. JLL코리아는 전세에서 월세로, 가족 중심에서 1인 가구 중심으로 재편되는 국내 주거시장 변화가 안정적인 임대수익을 추구하는 기관투자자의 자금 유입을 지속적으로 이끌 것으로 전망했다.